Simulateur de rentabilité SCI à l’IS, LMNP et micro-foncier

Il faut partir des loyers, retirer les charges, les intérêts d’emprunt et les amortissements pour obtenir le résultat fiscal, appliquer l’IS (15 % puis 25 %), puis tenir compte de la revente. Le simulateur de rentabilité SCI à l’IS fait ce calcul pour chaque année, sur 25 ans.

Oui. En SCI à l’IS, le rapport montre le rendement avant impôts, après l’impôt sur les sociétés, puis après la revente et l’impôt sur ce que la SCI vous distribue. En LMNP au régime réel, il applique l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, puis l’impôt sur la plus-value à la revente. Au micro-foncier, il applique l’abattement de 30 %, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, puis l’impôt sur la plus-value.

Vous choisissez l’année de revente. Le simulateur calcule la plus-value sur la valeur nette comptable (amortissements déduits), l’IS dû dessus, les frais de cession et le remboursement du crédit, puis ce qui vous reste en poche, avec le TRI correspondant.

Vous indiquez le montant prêté à la SCI et le taux. Les intérêts sont calculés chaque année sur le solde, déduits du résultat de la SCI dans la limite du taux maximal de déductibilité, et imposés chez vous à 31,4 %. Le compte courant vous est remboursé à la revente.

Le calcul de rentabilité LMNP suit le régime réel : loyers moins charges, intérêts et amortissements (immeuble, travaux, mobilier), avec l’amortissement mis de côté quand il ne sert pas et les déficits reportés. L’impôt sur le revenu à votre tranche et les prélèvements sociaux s’appliquent chaque année ; à la revente, la plus-value des particuliers avec abattements pour durée de détention et réintégration des amortissements.

Le micro-foncier est le régime simplifié des revenus fonciers, pour une location nue détenue en votre nom avec au plus 15 000 € de loyers par an. Les loyers hors charges, moins un abattement forfaitaire de 30 %, sont imposés à votre tranche (TMI), avec 17,2 % de prélèvements sociaux dont une part de CSG déductible l’année suivante. Le plafond est vérifié bien par bien — il porte en réalité sur toutes les locations nues de votre foyer. À la revente, la plus-value des particuliers avec ses abattements pour durée de détention. Même sous le plafond, vous pouvez opter pour le régime réel (pour 3 ans) : c’est souvent plus avantageux quand les intérêts et les charges dépassent 30 % des loyers, et le simulateur ne calcule que le micro-foncier. Le micro-foncier n’est pas ouvert aux biens placés sous certains dispositifs (Pinel, Malraux, monuments historiques…).

Le régime se choisit bien par bien : SCI à l’IS, LMNP ou micro-foncier. Dupliquez votre bien, passez la copie dans un autre régime, et ouvrez les deux rapports : cash-flow après impôts, résultat à la revente et TRI, calculés chacun avec sa propre fiscalité. Il n’y a pas encore de vue côte à côte des régimes.

Toutes les formules, les hypothèses et les limites du modèle sont décrites sur la page Méthodologie, et chaque terme dans le glossaire. Dans le rapport détaillé, chaque chiffre renvoie à son propre calcul.

Oui. Créez un compte gratuit par e-mail ou avec Google, sans carte bancaire, ou essayez d’abord la démo sans inscription. C’est un outil de simulation : il ne remplace pas le conseil d’un expert-comptable.